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来源:大发彩票客户端下载2024-05-05 17:48

  

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地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

  近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。

  消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。

  城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

  该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?

  区属人才购房政策

  据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”

  值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。

  一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

  而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。

  早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。

  具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。

  按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

  据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。

  共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。

  在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

  提振楼市后暂时退场

  城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。

  据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。

  青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。

  部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。

  不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

  后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

  同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

  在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

  对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

  此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。

喜马拉雅亏损10年首次季度盈利,互联网企业纷纷降本增效******

  1月16日,第一财经记者获悉,近日喜马拉雅创始人兼CEO余建军在公司年会透露,喜马拉雅于2022年第四季度首次实现单季度千万级的盈利,这也是喜马拉雅创业十年来首次实现盈利。

  不过他并未明确喜马拉雅是在哪一种会计准则下实现的季度盈利。

  余建军在年会上提到,盈利得益于公司在三个方向的努力,一是战略与组织清晰度不断提升,其次是坚持以创造用户价值为导向的长期主义,另外降本增效、打造可持续盈利能力也是一方面原因。

  在当前的资本环境下,过去烧钱巨亏的互联网企业都开始追求盈利了。除了音频行业的喜马拉雅和荔枝外,在视频平台里,从爱奇艺到B站,都开始降本增效,努力减亏,在资本市场讲出盈利的故事。

  三年亏损20亿后首次盈利

  2022年8月,余建军曾在内部员工大会上表示,要在2022 年第四季度实现单季盈利,扭转长期亏损局面,并将在2023年实现全年盈利,5年后,实现年收入200亿元、盈利40亿元。目前来看余建军定下的第一个小目标完成了。

  在盈利前,2019年至2021年,喜马拉雅年内亏损分别为19.25亿元、28.82亿元、51.06亿元,经调整年内亏损则分别为7.49亿元、5.39亿元、7.59亿元,三年累计净亏损超20亿元。

  此前喜马拉雅曾三次递表但未能上市。最近的一次是2022年3月,喜马拉雅在港交所更新招股书,但目前招股书已经显示失效。最早在2021年5月,喜马拉雅意图在纳斯达克上市,以失败告终;同年9月,其于港交所重新提交IPO申请,但因超过6个月,招股书文件显示失效。

  最新招股书信息显示,2021年喜马拉雅总营收同比增长43.7%至58.57亿元,年内亏损51.06亿元,同比扩大77%。付费订阅、广告、直播以及其他创新产品及服务是喜马拉雅四大营收来源,其中,付费订阅服务是其主要的支柱。

  喜马拉雅成立于2012年,目前是音频行业的龙头,截至2022年第三季度,喜马拉雅全场景平均月活跃用户已达2.82亿。

  据iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示,在2022年中国网民消费过的在线音频平台中,喜马拉雅以65.5%的高市场占有率成为最多用户选择的在线音频平台,其次,荔枝、蜻蜓FM和酷我畅听分别占比39.5%、35.8%和34.5%。

  在喜马拉雅之外,作为音频行业“第一股”的荔枝也于近一年转亏为盈。

  2021年第四季度,荔枝首次取得GAAP层面的盈利,实现净利润892万元,在2022年前三个季度其稳住了盈利趋势,Q1、Q2盈利分别为1642万元、1885万元,最新的第三个季度实现净利润约2000万元。

  2022年的前九个月,荔枝实现净利润5500万元,实现大幅扭亏为盈,去年同期前九个月,荔枝净亏损为1.36亿元。

  财报显示,荔枝第三季度的经营费用为1.77亿元,相比去年同期的1.91亿元有所缩窄,此外其销售及管理费用均实现同比缩窄。

  互联网企业纷纷求盈利

  在此之前,亏损超过10年的爱奇艺于2022年首次实现季度盈利,背后一大原因就是降本增效,财报显示,该公司营收成本、销售及管理费用都出现较大的同比下降。

  围绕降本增效,据第一财经记者了解,爱奇艺内部的措施一是组织结构优化,解决与人相关的成本和费用,提高效率;二是控制内容成本,在内容制作、采购和运营等方面做精细化的选择,头部内容不减少,严格控制播出效果不好的内容,降低内容成本;三是通过加强运营,发挥片库也就是长尾内容的更大价值,产生更多广告库存和会员收入。

  对于此前一直以用户增长为中心的B站来说, 亏损也一直在连年增长,2021年B站亏损了68亿元,同比扩大119%。

  这些年来,B站还未实现正向盈利,在2022年初的电话会议中,管理层第一次给出盈利时间表,表示B站将在2024年实现non GAAP盈亏平衡。B站董事长兼首席执行官陈睿表示,2022年公司的战略重心将侧重于加速商业化进程,并进一步降本增效。

  此前海豚投研泛娱乐研究员对第一财经表示,目前的宏观环境并不利好成长型公司,通胀加息周期叠加战争,资金避险情绪高,喜欢减亏或盈利的企业,“从公司管理层的角度,是希望通过营造一个良好的平台环境,来拉长用户的生命周期价值,但市场肯定是等不及的。”

  2022年11月,B站发布了其第三季度财报,公告显示其第三季度营收为58亿元,较2021年同期增加11%;净亏损为17亿元,较2021年同期的27亿元收窄36%。

  在财报后的电话会议上,对于此前提出的“2024年实现non-GAAP盈亏平衡”目标,陈睿表示目标不会有变化,“在今年多重宏观环境的挑战之下,减亏已经成为了公司最重要的工作之一,这是我亲自在盯的工作。”

  (文图:赵筱尘 巫邓炎)

[责编:天天中]
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